Tvangssalg.net

Det du lurer på om tvangssalg.

Hvordan stoppe tvangssalg av bolig?

Tvangssalg av bolig er noe man bør gjøre alt i sin makt for å unngå, ikke bare fordi det truer familiens bosituasjon, men også fordi det er noe som normalt medfører et betydelig tap i forhold til å selge boligen frivillig.

Tvangssalg av bolig er svært alvorlig for dem det gjelder, men det er heldigvis en del ting man kan gjøre for å stoppe en tvangssalgsprosess, og ikke minst unngå det i utgangspunktet. I denne artikkelen forsøker vi å ta for oss flest mulig vinklinger, med det formålet å få stoppet gjennomføringen av et tvangssalg.

Tommelfingerregelen er her som i så mange andre gjeldsrelaterte spørsmål, nemlig å ta tak i problemet så fort som mulig. Jo tidligere man angriper problemet, jo flere løsningsalternativer.

Den aller enkleste løsningen for å få stoppet et tvangssalg, er like enkel som den er vanskelig. Du kan når som helst i prosessen, helt frem til et bud er stadfestet, stoppe tvangssalget ved å innfri kravet inkludert påløpte omkostninger til den kreditorer som har begjært tvangssalg.

Dessverre er dette et alternativ for de færreste, da de ikke hadde havnet i situasjonen dersom de hadde hatt penger tilgjengelig. Likevel kan det for en del være en mulighet ved t familie låner dem penger midlertidig slik at de kan stoppe tvangssalgsprosessen og finne en mer permanent løsning på gjeldsproblemet.

Du kan ved forbigående betalingsproblemer få utsettelse.

I henhold til tvangsfullbyrdelsesloven § 5-12 og § 6-1, så kan tingretten utsette saken, dersom skyldner betaler minst 1/5 del av kravet og videre forplikter seg til å betale det resterende av kravet i avdrag som tingretten fastsetter.

Det forutsettes at betalingsproblemene må anses forbigående på grunn av sykdom, arbeidsledighet eller andre særlige forhold.

Kravet til at skyldner i slike tilfeller må betale minst 1/5 av kravet ved tvangssalg av bolig, kan ifølge tvangsfullbyrdelsesloven § 6-1 settes til side i særlige tilfeller hvor et tvangssalg vil medføre tap av retten til nødvendig bolig til seg og sin familie.

Det er svært viktig at dersom skyldner vil påberope seg dette, så må et slikt krav/ ønske fremmes innen fristen på 1 måned man får av tingretten, regnet fra det tidspunktet begjæringen om tvangssalg ble forelagt for skyldner.

Du kan nekte tvangssalg av hele boligen, dersom det kun er begjært tvangssalg av ideell halvpart.

Dersom det er tatt utleggspant i bolig hvor det er flere eiere som eier en ideell andel hver, og hvor det kun er tatt utlegg i en ideell andel tilhørende skyldner, så er det kun denne andelen som kan tvangsselges dersom ikke minst en av andelseierne samtykker i salg av hele boligen.

Tvangssalg av en ideell andel er svært vanskelig å få solgt, og dersom det kommer bud vil dette normalt ikke stå i stil med boligens verdi.

Dette kan være en måte å stoppe et tvangssalg på, men det er viktig at skyldner og andre andelseiere forstår betydningen av foranstående panteheftelser sin betydning, samt hvilken tapsrisiko som foreligger dersom foranstående heftelser ikke er tilstrekkelig for å hindre et tvangssalg.

Vi går ikke dypere inn i dette temaet her, men henviser til denne artikkelen vi tidligere har skrevet om tvangssalg av ideell andel, samt denne artikkelen hos inkassoguiden.no om temaet.

Stopp tvangssalg ved å sannsynliggjøre at tvangssalget ikke er gjennomførbart.

Dette punktet henger litt sammen med problemstillingen som kan gjelde ved tvangssalg av ideell andel. Dette er prinsippet om at alle foranstående panteheftelser skal bli innfridd for at et tvangssalg skal kunne gjennomføres.

Det betyr at dersom boligen din er verdt 3 millioner kroner, og boligen er pantsatt for et beløp over dette, så må kreditorer som får utleggspant senere stille seg bak disse i køen. Siden det i et slikt tenkt tilfelle er slik at boligen er mindre verdt enn foranstående panteheftelser, så er det lite sannsynlig dersom den siste tilkomne kreditoren med ett utleggspant bakerst i rekken vil få gjennomført et tvangssalg dersom dette forsøkes.

For å unngå at det påløper unødvendig med kostander i et slikt scenario, samt at det naturligvis er ønskelig å få avklart saken så fort som mulig, så bør skyldner gjøre oppmerksom på dette innen fristen denne får på en måned etter at begjæringen er forelagt denne fra tingretten.

Dersom skyldner ikke har protestert på dette grunnlaget, så vil tingretten normalt åpne tvangssalg og oppnevne en medhjelper (normalt en lokal eiendomsmegler eller advokat). Denne medhjelperen vil da på sin side gjøre seg opp en mening om markedsverdien og måle dette opp mot foranstående heftelser.

Dersom medhjelperen kommer frem til at det er lite sannsynlig at det vil bli oppnådd en høy nok salgssum til å innfri foranstående heftelser, så skal denne gi beskjed om dette til tingretten som da normalt vil stoppe tvangssalget.

Dog vil påløpte omkostninger, som er et betydelig beløp på dette stadiet, kunne bli lagt til på kravet, dersom tingretten ikke mener at kreditor har opptrådt uansvarlig ved å fremme en begjæring om tvangssalg som de burde forstått at åpenbart ikke ville føre frem.

Tingretten kan utsette tvangssalget dersom ved forsøk på frivillig salg.

For mange er dette det beste alternativet, nemlig å samarbeide med kreditor (inkassobyrået) og oppnevnt medhjelper dersom saken er gått så langt.

Det oppnås nesten alltid en mye bedre salgssum ved et frivillig salg i forhold til tvangssalg. Dette ved også kreditoren som har begjært tvangssalg, og denne sin mulighet til å få dekning for kravet vil bare øke dersom saken løses ved et frivillig salg. Kreditor risikerer også negativt fokus i media, hos medhjelper og tingretten dersom denne er steil og nekter å samarbeide om å få til et frivillig salg.

Tingretten kan sette tvangssalgsprosessen i bero, også etter at det er åpnet tvangssalg. Dette kan skje dersom det gjøres avtale mellom skyldner og kreditor om at det skal forsøkes med frivillig salg eller at skyldner skal forsøke å få til en refinansiering.

Det er saksøker (kreditor eller denne sitt inkassobyrå (eventuelt advokat)) som må begjære en utsettelse på slikt grunnlag. Det er imidlertid tingretten som skal ta den endelige avgjørelsen, men det er sjeldent et problem så lenge det er saksøker som ønsker dette.

Dog er det ulik praksis hos de forskjellige tingrettsdommere med tanke på hvor lang utsettelse som gis og hvorvidt de er fleksible med nye utsettelser dersom frivillig salg tar tid. Det er imidlertid vanlig at det gis minst en enkelt utsettelse på minimum 3 måneder.

Du har krav på erstatningsbolig. Et slikt krav kan også trenere tvangssalget.

Dersom et tvangssalg vil true deg og din familie sin rett til bolig, så kan du ha krav på at kreditor fremskaffer en erstatningsbolig til deg. Et slikt krav må du fremme før det åpnes tvangssalg, med andre ord innen fristen på en måned som du får fra tingretten når begjæringen om tvangssalg forkynnes for deg.

Vær oppmerksom på at det kreves at du selv og din familie selv har gjort det dere evner for å selv skaffe ny bolig. Her er det rettspraksis på at det settes forholdsvis høye krav til dette. Blant annet anses det ikke tilstrekkelig å bare sette inn en annonse under ønskes leid i lokalavis eller lignende og tro at det er tilstrekkelig. Man må være aktiv, gå på visninger, kontakte kommunen og lignende.

Du kan heller ikke kreve erstatningsbolig på dette grunnlag dersom det skyldes manglende betaling av dirkete omkostninger ved boligen, slik som renter og avdrag på boliglån eller husleie i borettslag.

Er det lurt å ikke samarbeide med megler?

I saker hvor foranstående heftelser kan hindre at tvangssalg gjennomføres dersom det ikke oppnås høyt nok bud, så kan det være ønskelig for eier av boligen å gjøre den minst mulig attraktiv for å hindre tvangssalg.

Dette kan være en formålstjenlig strategi i enkelte tilfeller, men det er mange feller å gå i. Du bør derfor være svært bevisst på hva du holder på med og hvilke risikoer dette medfører.

For det første risikerer man at det likevel oppnås høyt nok bud. I slike tilfeller kunne skyldner selv ha bidratt til å oppnå enda bedre salgssum ved å gjøre boligen mer attraktiv.

For det andre kan du risikere at medhjelper går til tingretten og ber om tvangsfravikelse dersom du ikke samarbeider. Det betyr at du blir kastet ut av boligen, selv om tvangssalg ikke er gjennomført. Det er uheldig da du normalt kan påregne å få bli boende helt frem til boligen er tvangssolgt.

Spørsmålet er så hva medhjelper kan kreve at du bidrar med. Det er først og fremst å gi tilgang til boligen. Dette gjelder til medhjelper, eventuelle håndverkere og potensielle kjøpere ved visning. Dersom du ikke samarbeider her, må du påregne å bli kastet ut.

Videre er det på det rene at medhjelper ikke kan kreve at du utfører vesentlige oppussingsoppgaver, men noe enkel rydding bør medhjelper kunne forvente i de fleste tilfeller.

Dersom skyldner/ beboer ikke gjør naturlige tiltak for å hindre at boligens verdi forringes ved plutselige hendelser, slik som å forhindre vannskader og lignende, kan det også medføre at medhjelper krever tvangsfravikelse.

Viktigheten av å svare tingretten innen 1 måned.

Det er viktig at skyldner selv tar initiativ og svarer tingretten innen svarfristen på 1 måned, dersom skyldner mener det foreligger forhold til hinder for tvangssalg. Dette gjelder ikke minst dersom det kreves erstatningsbolig.

Det er også fornuftig der man mener at tvangssalg ikke lar seg gjennomføre, da man kan unngå ekstra belastninger og omkostninger ved at tvangssalg forsøkes.


Copyright © 2012. All Rights Reserved.